Рынок недвижимости Кипра в 2026 году: цены
Средняя цена квадратного метра по каталогу — около €5 048, медианная стоимость объекта — порядка €429 000. За этими средними скрывается большой разброс по городам: Лимассол стабильно дороже всех — деловой центр острова, дефицит земли у моря и спрос со стороны международных компаний держат цены на максимумах. Ларнака и Пафос заметно доступнее: здесь под порог программы в €300 000 проходят не только апартаменты, но и таунхаусы, а в Пафосе — и виллы в комплексах.
Нижняя граница входа на рынок — около €100 000 за студии и небольшие квартиры, но такие объекты не дотягивают до инвестиционного порога и подходят скорее под ВНЖ или чистую инвестицию под аренду. Рабочий диапазон под ПМЖ начинается от €300 000 без НДС: в Лимассоле это новостройки в пешей доступности от моря, в Пафосе — виллы от €500 000 в резиденциях с бассейнами.
Новостройки Кипра и ПМЖ: почему только первичка
Под Regulation 6(2) подходит только новая жилая недвижимость — первичная продажа от застройщика. Вторичный рынок, даже дороже порога, права на инвестиционное ПМЖ не даёт: государство сознательно направляет инвестиции в строительный сектор. Допускается покупка одного объекта или двух, добирающих €300 000 в сумме, — например, квартиры для семьи и студии под сдачу.
У первички есть и налоговый бонус: если объект становится основным постоянным жильём покупателя на Кипре, льготный НДС 5% применяется к части до первых 130 м² и €350 000 стоимости (остальное — по 19%; при площади свыше 190 м² или цене выше €475 000 льгота обычно теряется полностью). На объекте за €300 000 льгота экономит порядка €40 000 — это самая крупная статья экономии в бюджете покупки, поэтому применимость проверяем до сделки, а не после.
Как проходит покупка недвижимости на Кипре
Процесс устроен прозрачно и занимает обычно несколько недель. Сначала — резерв: выбранный объект снимается с продажи после внесения резервационного депозита. Затем юридическая проверка: юрист подтверждает право собственности застройщика, отсутствие обременений и корректность разрешений на строительство. Дальше подписывается договор купли-продажи и проводится оплата — для россиян важно, чтобы средства шли из-за рубежа и не из санкционных банков. Финальный шаг — регистрация договора в Земельном департаменте Кипра: с этого момента право покупателя на объект защищено государством, и досье готово к подаче на ПМЖ.
Расходы сверх цены объекта
Планируя бюджет, к цене из объявления добавьте несколько статей. Главная — НДС: 19%; льготные 5% — на часть до 130 м² / €350 000 при статусе основного жилья. Юридическое сопровождение покупки и заявления на ПМЖ — от €5 000. Плюс государственные сборы за подачу и карты, переводы и заверения документов — на них стоит заложить ещё порядка нескольких тысяч евро в зависимости от состава семьи. Гербовый сбор закладывать не нужно: для договоров, подписанных с 1 января 2026 года, он отменён. Полная смета с расчётом НДС по обеим ставкам — в разделе стоимости ПМЖ Кипра.